凛冬将至？五大现象揭示楼市变局，我们或是最后一批购房者
2025年的房地产市场，正上演着一场冰与火之歌。一方面，救市政策频频出台，各地纷纷解除限购，降低房贷利率，减免购房税费，力度空前。然而，这些政策的刺激效果却如同昙花一现，未能扭转颓势。各地楼市依旧寒意袭人，整体呈现“量价齐跌”的下行趋势。
面对这一诡异的景象，一位90后购房者发出了这样的疑问和警示：“大家有没有发现？当前房地产市场已经浮现出五大现象，或许我们正在成为最后一批房产接盘者。楼市风向已然转变，希望大家能够认清形势！”
那么，究竟是哪五大现象，让这位年轻人发出了如此悲观的论断？
一、观念之变：更多年轻人选择“轻”生活，租房成新时尚
展开剩余76%《2025年中国青年居住观念调查报告》清晰地揭示了这一趋势：在25-35岁的城市青年群体中，执着于“必须买房”的比例已从2020年的78%骤降至2025年的42%，而选择租房的比例则从15%大幅攀升至36%。观念的转变，如同一股无形的力量，正悄然改变着房地产市场的走向。越来越多的年轻人不再背负沉重的房贷压力，他们追求更自由、更灵活的生活方式，租房成为了他们的首选。这种选择的背后，是年轻人对生活态度的重新审视，也是对高房价的无奈妥协。可以预见的是，未来商品房市场的需求或将因此萎缩，房价长期下行的趋势难以逆转。
二、人口结构之变：老龄化社会加速到来，购房主力军正在消逝
毋庸置疑，中国已经步入中度老龄化社会。截至2024年底，我国60岁以上的老年人口已高达2.96亿，预计到2035年将突破4亿大关。与此同时，年轻人口数量却在逐年减少。90后有1.7亿人，00后仅有1.45亿人。这就意味着，越来越多的老年人已经拥有了自己的房产，不再需要购房。而城市中的年轻人，也大多可以继承父辈留下的房产，购房需求自然降低。未来，刚需购房者数量将会越来越少，这无疑将给房价带来持续下行的巨大压力。
三、供需结构之变：保障房加速入市，分流商品房市场需求
早在2024年，我国决策层就已明确提出，将在未来五年内，投入建设600万套保障性住房，平均每年120万套，以解决城市中低收入家庭的住房问题。可以预见，未来共有产权房、廉租房、公租房等各种类型的保障性住房将加快入市步伐。届时，中高收入群体可以选择购买商品房，而低收入群体则可以申请保障性住房。市场需求的分流，无疑将加速房地产市场的调整进程，改变原有由商品房一统天下的局面。
四、税费政策之变：房产税试点扩围在即，持有成本或将大幅提升
房产税，这柄达摩克里斯之剑，正悬在多套房持有者的头顶。2024年10月，高层宣布将扩大房产税试点范围，从上海、重庆等地推广至更多城市。根据已公布的政策细则，房产税将按照房产评估价值的0.5%至1.2%的年率征收，并对拥有多套住房的家庭实行累进税率。一旦房产税全面开征，无疑将大幅增加多套房持有者的成本。届时，各地二手房的挂牌量或将迎来井喷式增长，甚至可能创下历史新高，进一步加剧房价下行的压力。
五、价值认知之变：房价收入比严重失衡，投资属性亟待剥离
高企的房价与居民收入之间的巨大鸿沟，早已是不争的事实。在上海、深圳等一线城市，房价收入比高达40，而在二三线城市，这一比例也达到了20-25。这意味着当地居民需要不吃不喝数十年，才能拥有一套普通商品房。相比之下，西方发达国家的房价收入比普遍在6-7左右。显然，国内各大城市的房价已经严重脱离了当地居民的收入水平。未来，房价逐步去泡沫化、去投资化，与居民收入水平相匹配，回归其居住属性，将是大概率事件。
面对以上五大现象，房地产市场的风向已经悄然改变。告别过去过度繁荣的时代，楼市正步入一个长期调整的阶段。其最终目标，是将各地高企的房价逐步引导回归居住属性。与此同时，我国对房地产市场的政策导向，也从过去的“促进发展”逐步转向“防范风险”。 这或许意味着，一个以“稳”字当头的房地产新时代正在到来。
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